Как я работал с AirBnB, перестал беспокоиться и полюбил гостей


Автор делится бесценным личным опытом работы с AirBnB в одном из городов США,  честно указав свои ошибки и промахи. Он отмечает, что статья носит исключительно рекомендательный характер.

Чуть больше года назад я купил отличный дом с двумя спальнями и одной ванной комнатой в верхней части городка Шарлотта. Я переехал к своему другу, так как решил, что жилье должно приносить прибыль. Я решил посмотреть, какие варианты мне предложит AirBnB. Я работал полный рабочий день, заниматься уборкой и подготовкой к приему гостей времени особо не было – это следовало учитывать. 

Я начал с исследования местного рынка AirBnB, попутно просматривая другие сайты с объявлениями о сдаче в аренду недвижимости. 
В качестве эксперимента я разместил на AirBnB свое объявление ( https://ru.airbnb.com/rooms/10669029) о сдаче дома в аренду c 19 мая по 18 сентября. Мне нужно было понять, как это работает. 

аренда жилья на Airbnb

Забегая вперед:  я четко просчитал расходы, в том числе – взносы по ипотеке, коммунальные услуги и другие. Для наглядности я составил таблицу.
См. таблицу затрат и прибыли AirBnB 

Если вас интересует только бухгалтерия, просто просмотрите таблицу. Если вам нужно получить подробную информацию о рынке аренды недвижимости, послушать мои рассуждения на счет всего этого и узнать о небольших туристических городах, продолжайте читать. Далее я расскажу о том, как вышел на свой уровень дохода и о других вещах, важных при работе с AirBnB. Я довольно многословен, но, надеюсь, из этой статьи вы узнаете немало полезного. 

Пожалуйста, учитывайте, что вся информация здесь основана на моем личном опыте в течение пяти месяцев. Все данные публикуются исключительно в ознакомительных целях. 

Я воспользовался бесплатными услугами профессиональных фотографов от AirBnB, рекомендую поступить так же. Снимки получились гораздо лучше, чем с моего телефона. 

Сначала я указал, что готов принять 6 человек, но потом решил, что 4 вполне достаточно, так как было слишком много желающих снять дом для вечеринки. Посмотрите объявление, чтобы узнать, какие отдельные удобства я предложил гостям. По большей части, мое предложение было рассчитано на одну семью.

Почему AirBnB?

 
В моем доме было много мебели, и я подумал, что AirBnB будет отличной школой для новичка - хозяина жилья, сдаваемого в аренду, так как этот ресурс реально помогает контролировать ситуацию. Плюс к этому мне срочно были нужны дополнительные деньги. 

Когда я покупал дом, я не думал о том, что буду сдавать его в аренду. Поэтому я не рассматривал возможность гасить ипотеку за счет арендной платы. Если вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду, скорее всего, вы приобретете не такой хороший и дорогой дом, но зато заработаете больше денег.

Сдавать самостоятельно или с помощью AirBnB?


Дома в моем районе, похожие на мой, сдают за $1200 - $1700 в месяц. Я предположил, что могу заработать около $2000 в месяц. Я осознавал, что мне придется общаться с гостями, убирать после них и поддерживать в чистоте двор. Вы можете подумать, что, судя по объявлению, я завысил цену. Но мне не нужно было убеждать арендаторов в том, что это хорошая цена для дома. Я просто выбирал из тех, кто хотел забронировать жилье. Я наслаждался самим процессом подготовки к визиту каждого из гостей.

Я предположил, что заработаю больше, если укажу в объявлении на AirBnB больше удобств, чем остальные. У меня был огороженный задний двор, поэтому я сделал его максимально комфортным для прогулок с домашними животными, чтобы привлечь тех, кто путешествует со своими питомцами. Это был дом для одной семьи, которой не нужно делить помещение с другими гостями. Кроме того, клиентам предлагалась своя подъездная дорожка и частный двор. От дома до центра было близко, всего 1,6 км. До стадиона Пантера и до остановки общественного транспорта - еще ближе. Конкуренты предлагали, в основном, квартиры и комнаты, а вот дома сдавали немногие. Я понял, что с хорошей отделкой и отдельными удобствами я смогу получать больше.

Как я оценил дом


Я прекрасно понимал, что никто не будет мне платить за дом цену как, например, в Нью-Йорке. Шарлотта - маленький город, и наплыв туристов здесь, в основном, летом. Но я знал, что мой дом находится в удобном месте, и постоянно подчеркивал это обстоятельство. 

Я не стал использовать автоматическую оценку AirBnB. Сайт рекомендовал мне поставить цену в $79 за ночь, но это было слишком низкая цена. Я сравнил свое объявление с другими и рискнул запросить $129 за ночь. В течение двух недель я не получил ни одного заказа. Тогда я опустил цену до $98 за ночь. И за сутки я получил два заказа. 

Я решил остановиться на этой цене. Кроме того, я предлагал 8% скидку для тех, кто снимет, дом на неделю ($90 за ночь) и 30% скидку для тех, кто арендует дом на месяц ($68.80 за ночь или $2000 за месяц). 
За уборку я брал $25, чтоб покрыть расходы на различные принадлежности, а также компенсировать свое время, потраченное на поддержание порядка. Сейчас бы я брал $50. Каждый раз после отъезда гостей я тратил 2 часа на уборку (я хотел получить статус суперхозяина!), плюс 1-2 часа уходило на обслуживание газона, им приходилось заниматься 2-4 раза в месяц. Поэтому $25 – это было слишком мало. 

Что купить для встречи гостей


Я не покупал мебель в процессе подготовки дома к сдаче. Я сохранил большую часть того, что уже было, по возможности украсив и отремонтировав ее. 

Также пришлось приобрести комплект постельного белья (второй подарила мне мама). Я знал, что для приема хороших гостей у меня должны быть самые востребованные вещи, поэтому купил французскую кофеварку, которую было легко чистить, а еще в нее не требовались фильтры. Кроме этого, я понес расходы на покупку фена, Wi-Fi роутера, утюга. Стиральная машинка и сушилка уже были в доме, поэтому в моем случае они не считаются.
Люди, которые много путешествуют, оценят все это. 

аренда жилья на Airbnb

Я оставлял туалетные принадлежности, которые доставались мне бесплатно: я брал их в гостиницах, в которых работал. Также я купил аптечку и коврик для йоги, чтобы у потенциальных гостей был дополнительный соблазн арендовать дом именно у меня. 

В целом, мне пришлось потратить достаточно крупную сумму, чтобы я смог работать с AirBnB.

Как я выбирал гостей


Чтобы стартовать быстрее, я разрешил мгновенные заказы, но быстро передумал. Я не мог разговаривать с людьми о своих потребностях и предпочтениях или выбирать из нескольких клиентов. Если по какой-то случайности кто-то не может остаться на две ночи, как собирался, а у вас есть желающие занять дом на неделю – не бойтесь отказать первому клиенту.
В целом я принимал всех гостей, кроме тех, кто вызывал подозрение или просил большие скидки. Я старался принимать гостей, которые искренне интересовались этим районом и домом, они относились к имуществу чрезвычайно уважительно. Но это просто мое наблюдение. 

Почти весь июнь у меня был гость, который приехал по работе. Это было здорово, потому что означало меньше работы для меня. Но из-за скидок я потерял значительную сумму. Если вы сообразительны, вы можете заработать больше денег, привлекая туристов городскими мероприятиями и играя ценой. AirBnB – это работа на условиях неполной занятости, требующая от вас 10-20 часов в неделю. 

Почему я ушел с Airbnb


Я очень устал тратить часы на уборку каждого уголка, чтобы получить 4 звезды на AirBnB. Время, потраченное на общение с гостями, уборку и мелкие ремонты, просто не стоило того, что я делал. Люди задавали вопросы, ответы на которые получили бы, просто внимательно прочитав текст объявления. Я злился на тех, кто спрашивал, где находится дом (разве тяжело заглянуть в карты?). Я тратил выходные, чтобы пойти и сделать уборку, и при этом я так и не получил пятизвездочных отзывов, которые перевели бы меня в категорию «суперхозяин» на AirBnB. Когда я начинал работать с AirBnB, обратил внимание, что некоторые соседние дома сдаются за $1500-1700 в месяц, а не $1200-1400, как раньше. Я решил сдать дом в аренду за $1500. В течении недели дом был сдан на долгий срок.

Чтобы понять перспективу, посчитаем:
  • Средний доход AirBnB в день (включая свободные) - $58,83
  • Стоимость обычной аренды в день - $51, 67

Казалось бы, я теряю по $7.16 в день, $214.80 в месяц и $2577.60 в год, сдавая жилье аренду без AirBnB. Но я проводил в доме по 10 часов в неделю, а значит, что в плюсе у меня появляются 520 часов свободного времени – 520 часов. 

Почему меня это должо волновать?


Я знаю немало случаев, когда люди удваивали свой доход, выбрав AirBnB вместо самостоятельной сдачи в аренду. Но я не достиг этого успеха. Для себя я сделал несколько выводов из ситуации:
  • Шарлотта – не лучший город для AirBnB. Учитывая, что это не большой туристический город, большинство людей остаются там для работы, стажировки, общения с родственниками. Те немногие туристы, что приезжали сюда, были, в основном, из Азии.
  • Для тех, кто не знает Шарлотту, местоположение дома могло показаться неудобным и отдаленным от основных центров притяжения. 
  • Туристы и просто гости города просто не обращают внимания на дома, когда приезжают в Шарлотту. 
  • Я хотел от AirBnB слишком много, а получил слишком мало. Слишком много – потому что клиенты тоже хотят сэкономить и не желают платить больше. А получил мало потому, что предлагал больше удобств, чем остальные игроки рынка, увеличивая расходы. 
  • Дом не был достаточно привлекательным. Многие местные владельцы недвижимости предлагали отлично оформленные места. Я тоже старался выдерживать стиль, но не имел возможности выбрасывать по тысяче долларов на ковры или образцы искусства. Большинство гостей в комментариях отметили, что полюбили мой дом, но никто ничего не сказал о его красоте.
  • Я не предлагал продукты питания. У меня были кофе, чай, сахар, соль, перец, оливковое масло и хорошо укомплектованная кухня. Но я не старался баловать гостей съедобными сюрпризами, чтобы доставить им удовольствие. Я знаю, что многие хозяева, наоборот, угощают арендаторов вкусненьким, чтобы получить хороший отзыв. У меня просто не было лишних десяти долларов, чтобы угождать каждому гостю. Однако дома я оставил книгу с информацией о городе и предложениями, где можно поесть и развлечься. Также я собирал местные журналы, в которых писали о предстоящих событиях и местах, которые интересно было бы посетить.
  • Я не всегда был на связи. Из-за совещаний и командировок бывало, что я не мог ответить в течение дня. А некоторые гости хотят моментальный ответ. Я пытался решить эту проблему, но у меня так и не получилось.
  • Мои платежи по ипотеке и коммунальным услугам были очень высокими, это, естественно, сильно уменьшало прибыль. Если бы я знал заранее, что буду сдавать дом, я бы купил менее красивый и более дешевый дом, так как большинство гостей больше озабочены расположением, удобствами и ценой, а не тем, насколько хорош дом. 
  • Если бы я брал более высокую плату  за уборку и поручил это дело клининговой компании, я бы до сих пор работал с AirBnB и пытался бы получить неуловимые пятизвездочные отзывы. Но после пяти месяцев отсутствия нормальной прибыли я понял, что пора что-то менять. 

В целом я рад, что поработал с AirBnB и получил бесценный практический опыт. Но для меня просто сдача жилья в аренду оказалась лучшим вариантом. Надеюсь, эта статья поможет людям решить, подходит ли AirBnB для них.

Удачных вам сделок! 

аренда жилья на Airbnb
19 Ноября 2018
247    ©  Алекс Арт